Habiendo transcurrido más de dos años y medio de la entrada en vigor de la Ordenanza Municipal de Edificación, resulta necesario realizar una modificación de la misma y resolver los conflictos e interpretaciones a los que se ha visto sometida durante este tiempo. Su aplicación ha puesto de relieve diversos aspectos técnicos y jurídicos que admiten interpretaciones diversas debido a indeterminaciones y falta de concreción en su contenido, que significan más un impedimento que un incentivo normal de su aplicación. Por tanto, se pretende con la presente modificación de la ordenanza mantener unos criterios interpretativos coincidentes y objetivos dirigidos a ofrecer una mayor seguridad jurídica a los ciudadanos frente a la Administración.

Asimismo, se pretende la adaptación de la Ordenanza a los numerosos textos normativos que han entrado en vigor con carácter posterior a su aprobación y que han venido a modificar sustancialmente el marco urbanístico dentro del cual se dictó, fundamentalmente, la Ley 4/2017 de 13 de julio del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y sus reglamentos de desarrollo.

Por último, resaltar necesario adaptar estas ordenanzas a las nuevas modificaciones contempladas en el CTE (Real Decreto 732/2019 por el que se modifica el CTE), así como a las nuevas exigencias en relación con la eficiencia energética, salud, el confort y la seguridad de los edificios.

El PGO de Santa Cruz de 2013 fue anulado por Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 21 de julio de 2017, habiéndose inadmitido el Recurso de Casación, en primer lugar, ante el Tribunal Supremo y, en segundo lugar, ante la Sección Especial del Tribunal Superior de Justicia de Canarias encargada de la tramitación y resolución del Recurso de Casación Autonómico. De esta manera, la mencionada Sentencia que anuló el PGO debe entenderse firme (pendiente de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias para que despliegue sus efectos), con lo que dicho instrumento de ordenación ha decaído, de tal forma que el planeamiento vigente vuelve a ser el Texto Refundido de la Adaptación Básica del PGOU 1992 al Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo (vigente en la actualidad en los ámbitos de los conjuntos históricos pendientes de la elaboración del Plan Especial), por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias, aprobado con fecha 30 de noviembre de 2005.

Así pues, derivado de esta situación, se ha considerado oportuno eliminar cualquier referencia directa a las normas del PGO 2013 e incluir ciertos artículos que impidan un vacío en la normativa, así como modificar la terminología para evitar referencias inexactas o carentes de sentido.

La mayoría de las modificaciones que se plantean en la ordenanza afectan a aquellos articulados que han suscitado una mayor confusión o requieren de una mayor puntualización y precisión para evitar ambigüedades en su aplicación. Por su relevancia, destaca el Título 2 que regula la consideraciones generales y particulares para la implantación de una edificación en las parcelas situadas en ladera, incorporando nuevas situaciones derivadas de la preparación de parcela y la determinación de la cota del suelo, determinando las condiciones de los muros medianeros, estableciendo casos singulares de la planta sótano en los escalonamientos de la edificación o especificando las características de los espacios libres de la parcela, entre otros. También, se ha flexibilizado la utilización de las cubiertas de los edificios (pudiendo disponer piscinas, por ejemplo) de tal manera que supongan un espacio de encuentro social de los vecinos y se ha precisado el artículo que recoge las condiciones particulares de la edificación para solucionar la dotación de aparcamientos ya que, en su redacción actual, se puede entender que solo es de aplicación cuando es exigible la dotación de plazas de aparcamientos, lo cual parece perjudicar a solares de pequeña o mediana superficie y no parece lógico ni constituye el objetivo de ese artículo.

Por otro lado, partiendo de esa misma premisa de solventar situaciones confusas, se incorporan nuevos artículos que resuelvan cuestiones habituales y específicas, como son los cambios de usos a residencial en edificios existentes y la realización de las entreplantas en los locales.

Muchos de los cambios introducidos derivan de instrucciones o resoluciones existentes emitidas por este Organismo que se han incorporado a la ordenanza por constituir su contexto jurídico más adecuado. Así, se incorpora el contenido de la instrucción sobre los “Criterios interpretativos relativos a la Ordenanza Reguladora de los regímenes de intervención en materia urbanística: Licencias y comunicaciones previas”, la instrucción “aclaratoria del apartado 7, del artículo 8.3.2 Plaza de aparcamiento, de las Ordenanzas de Edificación” o la Resolución de fecha 30 de abril de 2018 respecto de la “relación de obras y usos que tienen la consideración de provisionales sobre suelos urbanos consolidados”, entre otros.

Igualmente, se han incorporado determinaciones generales de la relación de la edificación en la parcela, que de no incluirse en las presentes ordenanzas dejarían de existir, y también se ha modificado el título 7 referido a las condiciones particulares de los usos de los edificios para adaptarlo al planeamiento futuro evitando referencias a definiciones y categorías que han dejado de existir.

Aparte de lo mencionado, estas ordenanzas integran ciertos aspectos que se encuentran incluidas en las normas de ordenación pormenorizada del Plan General 2013 por entender que su contenido está vinculado a las Ordenanzas de Edificación, no a las normas urbanísticas. Las Normas de Ordenación Estructural del Plan General vigente no consideran una modificación del Plan el que se puedan desarrollar contenidos de este mediante Ordenanzas de Edificación con el objetivo de concretar y aclarar aspectos de su ordenación pormenorizada. En ese mismo sentido también se manifiestan las normas del Plan General de 2005.

En base a esto, se incorpora la regulación de los “cuerpos volados” a estas ordenanzas por entender que se encuentran vinculadas a la morfología y forma de las edificaciones y que en sí mismo no son definitorios de la edificabilidad, ni del uso del suelo. Su texto no sufre cambios, si bien se han aclarado ciertas cuestiones que conllevaban cierta controversia. También, se incorporan las “condiciones generales de la dotación de plazas de aparcamientos en parcelas y solares” ya que son condiciones exigibles para la autorización de actos de construcción y edificación, sin que sean aspectos definitorios de la edificabilidad o el uso, estando más vinculadas a aspectos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad de los edificios regulados por estas ordenanzas. La importancia de esto último surge de la necesidad de establecer una superficie mínima de solar y unas características geométricas concretas, a partir de las cuales permita satisfacer la dotación de aparcamientos.

Otro de los principales objetivos que han motivado la modificación de la ordenanza ha sido la de mejorar la intervención administrativa simplificando la normativa de aplicación evitando dificultades en la elaboración de proyectos y de la documentación técnica en general. Así, se ha derogado la Ordenanza Municipal Reguladora de los Regímenes de Intervención en Materia Urbanística: Licencias y Comunicaciones previas (BOP nº 23, 22 de febrero de 2017) remitiendo a la vigente Ley del Suelo la mayor parte de su contenido, incluyendo únicamente el régimen de las comunicaciones previas de primera ocupación y de las condiciones de habitabilidad establecidos en el decreto de habitabilidad vigente, y el anexo III que recoge la parte referente a la documentación exigible en la tramitación de las licencias y comunicaciones previas (la vigente Ley del Suelo se remite a las ordenanzas locales para especificar la documentación que ha de acompañar a la solicitud de licencias o la presentación de comunicación previa). Para completar la intervención administrativa sobre las obras y usos del suelo, se incluye el capítulo 3 del título I, las circunstancias específicas en la tramitación de licencias urbanísticas en los casos que conlleven demolición, movimientos de tierra o exista simultaneidad con la urbanización exterior.

Cabe destacar la importancia del anexo III, ya que se ha pretendido evitar las dificultades a las que se enfrenta el interesado para la realización de las obras o actuaciones urbanísticas, intentando regular todas las situaciones posibles y definiendo la documentación necesaria para la obtención de los títulos habilitantes.

De la misma manera, también se ha derogado la Ordenanza Municipal Reguladora de la adecuación efectiva de condiciones de accesibilidad en edificios existentes (BOP nº 23, 22 de febrero de 2017), manteniendo únicamente aquella regulación que no estaban recogidas en su normativa específica (Código Técnico, Reglamento de accesibilidad de Canarias), como son las condiciones urbanísticas propias que pudieran afectar a la instalación de ascensores en las edificaciones existentes.

Otros de los aspectos destacables de la presente ordenanza, es la eliminación de la regulación en materia de publicidad en la edificación, por estar ya redactándose una ordenanza específica en materia de publicidad: la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior, y cuya entrada en vigor se entiende próxima al haberse aprobado en sesión plenaria su aprobación inicial. En cualquier caso, hasta su aprobación definitiva, todos estos aspectos relacionados con la publicidad se remiten a la Ordenanza de Paisaje vigente.

Por último, hay que reseñar la importancia de la regulación de los plazos de las licencias que se han detallado en función del tipo de actuaciones a llevar a cabo, sin perjuicio de señalar en la Resolución otros criterios distintos. Respecto a la comunicación previa, se pone de manifiesto la relevancia de adjuntar un certificado final de obra (en el caso que participe un técnico competente) o se presente comunicación de finalización por parte del promotor, por ser este un documento fundamental a efectos del cómputo de los plazos para el ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad.

No se han determinado posibles soluciones alternativas, puesto que estos objetivos únicamente pueden logarse a través del citado instrumento normativo, sin perjuicio de la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación para el municipio, que se encuentra en pleno proceso de tramitación.