Instrucción aclaratoria sobre la interpretación del porcentaje máximo aludido en el artículo 7.4.4 (Cambios de uso en suelo urbano) de las normas urbanísticas del PGOU-05

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Esta Instrucción tiene por objetivo aclarar el sentido del artículo 7.4.4 Cambios de uso en el suelo urbano consolidado de las normas urbanísticas del Texto Refundido de la Modificación del PGOU-92 y Adaptación Básica al Decreto Legislativo 1/2000 (PGOU-05), en concreto, la aplicación del porcentaje máximo del veinte por ciento (20%) en que se puede modificar un uso pormenorizado.

Dicho artículo determina que:

“Artículo 7.4.4. Cambios de uso en el suelo urbano consolidado.

1. La modificación de los usos pormenorizados que señala el Plan General en el suelo urbano podrá aceptarse cuando no afecte a más del veinte por ciento (20%) de la edificabilidad correspondiente y cumpla las siguientes condiciones:
   • a) Justificarse por relación a los objetivos del Plan aplicables al área de que se trate, según su Memoria.
   • b) Respetar las limitaciones establecidas en las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización.
   • c) No producir perjuicios a terceros.
   • d) Limitarse a usos no prohibidos en el área y cumplir las condiciones de compatibilidad aplicables.
2. No se considerarán cambios de uso a los efectos del párrafo anterior los que supongan el establecimiento del uso característico del área, así como los usos dotacionales comunitarios clase Equipamiento y Servicios Urbanos de Administración Pública, y uso Turístico Modalidad Hotelera (Hotel Ciudad), a pesar de que no queden recogidos expresamente en la sección potencial de la ficha de ordenación correspondiente. En cualquier caso se habrán de respetar las condiciones establecidas en los apartados a), b), c) y d) del punto anterior.
3. En cualquier otro caso la modificación de uso se considerará Modificación del Plan General.

La problemática se produce con la interpretación que conlleva la lectura del primer párrafo del citado artículo, ya que se puede entender que el porcentaje máximo permitido para modificar un “uso pormenorizado” asignado a una parcela abarca a todas las áreas del PGOU-05, por estar definidos así en los planos de usos del Plan General.

Para poder justificar la interpretación de dicho artículo hay que establecer tres líneas argumentales: la primera, corresponde con los antecedentes del PGOU-05 y el significado de los usos pormenorizados; la segunda, referida al propio contenido y significado del artículo 7.4.4; y la tercera, relativa a la incoherencia en la aplicación del propio planeamiento y a las dificultades para el desarrollo de la actividad económica.

Fundamentos y resolución en la instrucción adjunta.