Se podrá cambiar el uso a vivienda de aquellas oficinas situadas en edificios existentes de construcción anterior al año 1992 en los que se compartan dichos usos desde el período de la construcción del mismo y con una sola escalera de comunicación, siempre que se dé la circunstancia de que no existan por encima de dicho inmueble objeto de cambio de uso, inmuebles destinados a oficinas, apartado c) del punto 3 del art. 7.2.5 de las Ordenanzas de Edificación, en adelante OE.
Será de aplicación a la nueva vivienda lo regulado en el citado art. 7.2.5. de las OE. Tiene que cumplir además con las condiciones del Decreto de Habitabilidad: Anexo I y el CTE, en lo que le sea de aplicación. Cabe destacar entre otras consideraciones, a valorar en el Proyecto Técnico, sin visar, firmado por personal técnico titulado competente, que ha de acompañar el trámite de presentación de la Comunicación Previa preceptiva en esta Gerencia Municipal, las siguientes:
- La nueva vivienda deberá tener frente a un espacio público o, en caso de ser a espacio interior, este ha de cumplir con el artículo 7.2.2 de las OE.
- Tiene que cumplir con disponer un frente mínimo de cuatro (4) metros, (o dimensión reducida a tres (3) metros siempre que se den las condiciones del art. 7.2.1.5 de las OE) y una altura mínima de piso-techo de 2,50 metros (Decreto Habitabilidad, apartado 1.2). La superficie mínima de la nueva vivienda ha de ser de 25 m² (Decreto de Habitabilidad, tabla 1).
- Se han de resolver el oscurecimiento de las piezas habitables (art 4.2.6 OE), conforme se resuelve en el resto del edificio y la evacuación de humos y vahos mediante conducto dirigido a la cubierta de la edificación (art. 3.2.1 OE; CTE-DB-HS), en el caso de que no sea posible se estará a lo dispuesto en el art. 3.2.3 OE y la Instrucción relativa a la reconducción de humos y olores provenientes de los aparatos de cocción en las cocinas de viviendas en edificaciones existentes, de fecha 19/05/2022, publicada en la web www.urbanismosantacruz.es.
- Cualquier modificación o alteración en las zonas comunes del edificio (huecos en fachada o patios, etc.), deberá contar con acuerdo de la Comunidad y se aportará copia del acta de la Junta en la documentación para la obtención del título habilitante.
- Las nuevas viviendas que se originen deberán cumplir con las condiciones de accesibilidad de acuerdo con las consideraciones que determina la normativa para la adecuación efectiva en edificios existentes, si bien no se exigirá ninguna medida de accesibilidad adicional que superen las ya existentes, siempre que el inmueble se haya erigido con título habilitante en base a una normativa anterior. (art 7.2.5 OE) • En cuanto a la dotación de aparcamientos se estará a lo dispuesto en el art. 8.2.6 de las OE.
- Asimismo, se advierte que la carpintería ha de ser acorde en color, material y diseño con la existente en el edificio, art. 6.2.1 de las OE.
Se podrán admitir cambios de usos en el mismo nivel, planta o rellano de un edificio compartiendo accesos con otros usos, cuando se trate de un edificio existente que cuente con títulos habilitantes que justifiquen dicha circunstancia y siempre que se acrediten las debidas condiciones de aislamiento acústico y energético de las nuevas viviendas. (art. 7.2.5 OE). En el caso de oficinas existentes en edificios con núcleos de comunicación exclusivos para ellas no cabe el cambio de uso a vivienda, a excepción hecha de que se cambien de uso todos los inmuebles. (Decreto de Habitabilidad, apartado 1.54).
Se ha de tener en cuenta para la valoración de los datos anteriormente señalados, la reciente entrada en vigor del Decreto Ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, de aplicación directa, y en concreto los artículos del 13 al 17, ambos inclusive, resultando de especial trascendencia que en ningún caso las viviendas creadas al amparo de esos preceptos podrán destinarse a vivienda vacacional o a cualquiera otra tipología turística análoga.